住宅改為“網(wǎng)約房”引發(fā)鄰里糾紛

　　兩審法院判令業(yè)主停止經(jīng)營性使用恢復(fù)住宅用途

　　近年來，依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房源、接受預(yù)訂的“網(wǎng)約房”因?yàn)楸憬輰?shí)惠、可適配多元化住宿需求而迅速發(fā)展，但一些糾紛也隨之發(fā)生。2025年6月，浙江省寧波市江北區(qū)人民法院審理了一起因“網(wǎng)約房”引發(fā)的糾紛。

　　原告周女士與被告張先生是同一棟樓上下樓鄰居，二人是各自房屋的所有權(quán)人，且雙方房屋登記用途均為住宅。2023年房屋交付后，張先生把自己的房屋改為“網(wǎng)約房”，通過多個(gè)平臺(tái)發(fā)布房源信息進(jìn)行宣傳，同時(shí)明碼標(biāo)價(jià)接受預(yù)訂。

　　周女士和小區(qū)其他業(yè)主因張先生無證開設(shè)民宿、擾民等問題多次向公安機(jī)關(guān)、物業(yè)等投訴，但效果不佳。最終，周女士將張先生訴至法院，要求其停止對(duì)房屋的商業(yè)經(jīng)營性活動(dòng)，恢復(fù)其住宅用途。

　　張先生辯稱，該房屋以自住為主、出租為輔，交易形式符合普通房屋出租的特征，且“網(wǎng)約房”不同于經(jīng)營性用房，稱只有屬于旅館業(yè)客房的網(wǎng)約房才屬于經(jīng)營性用房。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉房屋作為“網(wǎng)約房”使用是否屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是否應(yīng)征得有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。

　　經(jīng)查，張先生通過在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布房源信息，并接受不特定人員預(yù)訂、登記入住人員信息，且按日出租、結(jié)算費(fèi)用；此外，他還在房屋內(nèi)配備酒水飲料等有償使用物品，提供清潔等住宿服務(wù)。

　　法院認(rèn)為，該行為有別于一般的房屋租賃，其經(jīng)營模式雖然與一般旅館業(yè)存在一定差異，但本質(zhì)仍是為房客提供有償?shù)淖∷薹?wù)，其行為實(shí)質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

　　綜上，法院判決張先生停止對(duì)房屋的經(jīng)營性使用，恢復(fù)住宅用途。一審宣判后，張先生不服提起上訴。2025年10月，寧波市中級(jí)人民法院二審駁回上訴，維持原判。

　　法官說案

　　本案是一起新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展背景下因“網(wǎng)約房”經(jīng)營而引發(fā)的鄰里糾紛典型案件，核心在于對(duì)住宅作為“網(wǎng)約房”使用的行為模式界定。

　　判斷住宅作為“網(wǎng)約房”使用是否屬于“住改商”，關(guān)鍵在于厘清房屋使用性質(zhì)是否從“滿足居住需求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤疤峁┙?jīng)營性服務(wù)”。從本案事實(shí)來看，被告通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)面向不特定公眾出租房屋等一系列行為，其經(jīng)營屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身”的特征存在區(qū)別，實(shí)質(zhì)上已構(gòu)成經(jīng)營性住宿服務(wù)，屬于典型的“住改商”行為。

　　民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

　　“住改商”行為往往會(huì)帶來人員流動(dòng)頻繁、公共資源占用增加、噪聲干擾等問題，直接影響相關(guān)業(yè)主的居住舒適度和生活安寧權(quán)。因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”并非可有可無的程序要求，而是住宅改經(jīng)營性用房的法定前提。這一規(guī)定旨在平衡業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益與相鄰業(yè)主的居住權(quán)益，維護(hù)正常生活秩序。

　　當(dāng)前，“網(wǎng)約房”憑借其便捷性、靈活性，成為新業(yè)態(tài)發(fā)展的重要組成部分，但業(yè)態(tài)的創(chuàng)新發(fā)展不能突破法律底線和鄰里權(quán)益邊界。房屋所有人在利用房產(chǎn)獲取利益時(shí)，必須遵守法律規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約，尊重相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途。若未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改為“網(wǎng)約房”等經(jīng)營性用房，相關(guān)業(yè)主有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀。

　　該案也提醒廣大“網(wǎng)約房”經(jīng)營者，只有在法律框架內(nèi)規(guī)范運(yùn)營，才能實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益、鄰里權(quán)益與行業(yè)發(fā)展的良性共贏。

　　本報(bào)記者 王春 / 本報(bào)通訊員 潘靜嫻