證券日報

　　彭春來

　　在每年的全國兩會上，房地產市場總是被關注的焦點。2026年政府工作報告“著力穩(wěn)定房地產市場”的表述，與2025年“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”的目標相比，定力更足，信心更強。

　　政府工作報告對房地產工作的規(guī)劃部署，“穩(wěn)”是主線，“因城施策”是手段。短期以“防風險”為底線，用金融手段“穩(wěn)樓市”，滿足居住多樣化需求；長期則通過優(yōu)化供應和建設“好房子”，構建發(fā)展新模式，引導行業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展軌道。

　　推行房地產行業(yè)“發(fā)展新模式”，核心是建立“人、房、地、錢”聯(lián)動機制，根據(jù)人口流動和去化周期調控土地供應與新開工規(guī)模，實現(xiàn)“地隨人走、房隨需建”。

　　以優(yōu)供給實現(xiàn)強根基。優(yōu)化供給需從“地”和“房”處著手，這也是深入推進房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設的關鍵所在。

　　今年政府工作報告提出，“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”“高質量推進城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施”“有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動”。

　　實現(xiàn)“優(yōu)供給”目標，要多措并舉。一是盤活存量房，預計未來收購存量商品房更多將由地方主導，且除了收購新建商品房外，收購二手房也將是各地去庫存、盤活存量的重要舉措。2月初，上海三區(qū)已經試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對市場預期產生積極影響，以后會有更多城市跟進落地。二是建設“好房子”，“好房子”已成為房企提升品質、贏得市場的關鍵。2025年，多城核心區(qū)域“日光盤”項目除了得房率優(yōu)勢外，普遍具備安全、舒適、綠色、智慧等“好房子”核心特征，并引入養(yǎng)老、育兒、家政等第三方服務，逐步形成“硬件+服務”的復合型居住模式，這是發(fā)展新模式落地的重要支點。三是高質量推進城市更新，我國城市更新正從試點探索階段邁向系統(tǒng)性推進新階段，各地城市更新步伐明顯提速，基礎設施REITs發(fā)行范圍也已經擴展至城市更新設施等領域。這意味著無論是城中村、老舊小區(qū)，還是存量商品房、閑置土地及低效商業(yè)不動產，都可以通過更新機制實現(xiàn)空間功能與經濟價值的再配置。

　　通過促需求來增強活力。當前，各地“因城施策”，在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上發(fā)力，已經取得成效。在此基礎上，今年政府工作報告首次提出，加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。報告還提及，深化住房公積金制度改革。這表明鼓勵住房需求釋放更加精準化，旨在通過房地產政策與人口政策深度協(xié)同，將“惠民生”與“穩(wěn)市場”有機結合。

　　預計接下來，在金融支持、購房補貼、住房公積金等領域，各地會針對性推出更多細化政策。此外，此前各地住房政策向多孩家庭傾斜較為明顯，未來有望通過住房信貸、財政直補、盤活存量等多種方式滿足初婚家庭住房需求。

　　繼續(xù)推進“保交房”來化解風險。經過前期持續(xù)推進“保交房”、化解房企債務風險等工作，房地產風險已緩釋，但防風險意識不能丟。

　　今年政府工作報告提出，進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。這表明“白名單”制度在實踐過程中已取得顯著成效，對加速行業(yè)風險出清進程形成極大推動力。預計接下來，“白名單”制度將繼續(xù)作為定向紓困的核心工具，推動合格項目融資，確保項目交付，守住民生底線，推動房企轉向合規(guī)融資和精細化運營。

　　構建房地產發(fā)展新模式是系統(tǒng)性工程，不可能一蹴而就，需要各方協(xié)同發(fā)力，配置好“人房地錢”要素，有序推進搭建好基礎性制度。最近的市場行情表明，區(qū)域性市場已經回穩(wěn)，1月份一二三線城市房價環(huán)比降幅總體收窄，市場呈現(xiàn)積極變化。未來，隨著房地產行業(yè)逐步走出調整期，行業(yè)將形成以品質供給為導向、運行更加穩(wěn)健的新發(fā)展格局。